[한선재 칼럼] 도심 재개발·재건축 추진이 시급하다

국민들은 잘못이 없다. 집값 폭등으로 집 없는 설움과 상대적 박탈감을 안기고 대다수 국민들을 일순간 벼락거지로 만든 것은 정부다. 집 가진 사람도 세금 폭탄과 건보료 폭탄을 맞고 있다. 집값이 폭등하면서 전세값도 사상 유례없이 급상승해 이사도 힘들고, 폭등한 전세값 마련하기도 버겁다. 지난 4년 동안 집값 폭등으로 평생 집 한채 장만하려는 꿈이 사라졌다. 많은 국민들은 집 문제로 분노하며 살아갈 수 밖에 없다. 특히 청년들은 평생 벌어도 집 마련이 더 어려워졌고 상실감도 크다.

지난해 수도권 주택보급률은 101%(지방109%)지만, 절반은 세입자들이다. 이중 40대는 절반이 무주택자다. 집을 갖고 있는 사람도 더 나은 집을 원한다. 이들에게 임대주택을 공급하는 것보다 가급적 빨리 내집을 소유할 수 있게 지원하는 다양한 주거정책이 필요하다. 여성가족부 2020년 가족실태조사에 따르면, 1인 가구비율이 30.4%에 달했다. 이중 20~40대가 40%가량이고. 월소득 100만 원대가 25%를 차지한다. 1인 세대들을 위한 맞춤형 아파트 공급 확대가 필요하다.

인구감소와 1인 세대의 증가 등 사회변화를 사전에 정밀하게 예측해 계획을 세워야한다. 주거문제를 해결하기 위해서는 주택이 필요한 지역에 내 집을 살 수 있도록 다양한 가구유형(1~2인)의 수요자가 원하는 주택공급이 확대되어야 해결된다.

지금처럼 우후죽순으로 들어서는 빌라촌과 원룸, 숨쉬기 조차 힘든 나홀로 아파트 정책은 난개발로 인한 후유증을 부르고 향후 도시관리에 엄청난 비용이 수반된다. 난개발을 억제하려면 지역 여건과 환경에 맞는 재건축, 재개발을 조화롭게 촉진해가야 한다. 재개발·재건축 시 용적률을 완화하면 분담비율을 낮출 수 있다. 사업의 원활한 추진을 위해서는 규제완화와 컨설팅, 법적, 행정적 자문 등을 공공기관에서 대행하면 사업비용의 절감은 물론 사업을 신속하게 추진할 수 있다.

정부주도의 도심 내 역세권, 저층주거지, 준공업지역, 도시정비사업에 의한 공공 직접시행, 도시재생 혁신지구 등 공공주택 복합사업은 현실적 한계가 있다. 기존 도시관리계획은 물론 지방자치에 역행하는 방식이다. 추진된다 하더라도 토지주의 사유재산권 침해 등 사회적 갈등 요소가 매우 크다. 주택공급 확대를 위해 일정 구역 주거지 전체를 허물고 재개발을 추진하는 것은 국가폭력이나 다를 바 없다. 주택공급 확대가 목적인 사업이 오히려 원주민을 몰아내는 이율배반적이고 모순적인 결과를 초래하는 셈이다. 어떤 이유와 목적에서든 원주민을 쫓아내는 주택공급 정책은 중단되어야 한다. 관주도가 아닌 주민주도의 민주적이고 자율적인 사업추진으로 인식전환이 시급하다.

문재인 정부는 417개 지역에 중앙정부와 지방정부 재정분담의 도시재생 뉴딜사업을 추진 중이다. 사업비는 2018~2022년 5년간 50조 원이 투입되고 있지만 도로, 주차장, 공원 등 기반시설은 변화가 없다. 많은 예산투입 대비 효과는 만족스럽지 못하다는 지적이 많다. 도시재생 사업만으로는 주거복지 등 삶의 질을 개선할 수 없다. 지금처럼 도시재생이 벽면에 도색하고 간판 정비한다고 동네가 살아나거나 사람들이 유입되지 않는다. 재생사업과 재건축·개발사업을 병행하여 모두가 살고싶은 도시발전으로 이끌어야 한다.

전문가들은 지역 여건과 환경을 면밀히 분석하여 미래도시와 건축을 업그레이드해야 한다고 조언한다. 재건축을 대규모 단지보다 블록을 묶어 중규모 개발을 유도하면, 사업이 더 빨라지고 공간도 효율적으로 활용할 수 있다. 중규모의 개발이 추진되면, 주차장을 지하로 배치하고 1층에 공유시설(소규모 놀이공원, 교육문화공간, 주민편의시설) 등을 위한 용적률 인센티브를 주면 난개발을 막고 편의시설도 제공된다.

도시정책은 도시의 성장가능성, 주거형태, 일자리, 인구와 출산, 교육문화복지, 개인의 생활방식 등 사회 전반적인 상황까지 고려하여 추진되어야 한다. 도시정비 사업은 한번 결정되면 다음 세대까지 거주해야 하는 장기적인 계획이다. 지속가능한 도시를 위한 설계도가 필요하다.

부천시의 경우 도시정비사업은 재개발 11개 구역, 재건축 21개, 가로주택정비사업 180개, 소규모 재건축사업 43개, 자율형 주택사업 2개 구역으로 총 세대수는 3만 8,735세대이다. 이들 사업은 대부분 작은 규모의 도시정비 사업들이다. 도시는 100년 미래를 내다보고 계획되어야 도심 공동화 현상을 막을 수 있다. 집값 폭등으로 집 없는 서민들과 청년들의 상실감과 박탈감을 해소하기 위해서는 도심 고밀개발 허용, 민간 재건축·재개발을 활성화하여 공급을 확대해야 한다. 국가나 지방정부의 주택정책은 무주택 서민들이 반쪽 아파트가 아니라“온전한 내 집”마련의 기회을 돕는 것이 핵심이다.

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