부천 5곳 외 도심공공주택복합사업 추가지정 목소리 높아

부천시 중동역 역세권, 원미동 저층 주거지 등지를 대상으로 하는 도심 고밀 개발사업이 지난 24일 발표됐다. 이에 지역주민들이 민감하게 반응하며 도심 공공주택복합사업에 대한 추가 지정 요구에 나설 전망이다.

이번에 선정된 후보지는 부천 소사역 북측과 중동역 동측·서측 역세권, 송내역 남측(준공업지역), 원미사거리 북측(저층 주거지) 등 총 5곳이다. 이들 구역에서 사업이 추진되면 8천231가구의 주택이 공급될 것으로 예상된다.

국토교통부는 5차례에 걸쳐 전국 총 52곳에 약 7.15만호 규모의 도심복합사업 선도사업 후보지를 발표한 바 있으며, ‘3080+ 주택공급대책(2.4)’을 통해 발표한 ‘대도시권 주택 공급 방안’과 관련, 부천시 5곳의 도심 공공주택 복합사업 선도사업 후보지도 발표됐다.

이 같은 발표가 나자 과거 뉴타운구역에서 해제된 지역의 주민들은 대안사업으로 도심 공공주택 복합사업 선도사업 후보예정지로 추가 지정받기 위한 움직임에 나섰다.

이번 도심공공주택복합사업은 용도지역 상향과 도시·건축규제 완화, 기반시설 기부채납 완화 등의 도시계획 인센티브를 부여해 기존 재개발·재건축사업 및 소규모 재개발사업, 소규모 가로주택정비사업 등에 적지 않은 악영향을 초래할 것으로 보인다. 이는 도심공공주택복합사업이 기존의 어떤 개발방식보다 조합원에게 많은 수익을 안겨줄 것으로 기대되기 때문이다.

기존 사업지에서 찾아볼 수 없는 고밀개발을 통해 토지 등 소유자의 수익 보장(기존 재개발·재건축사업 대비 10~30% 증가) ▶신속한 부지확보(수용) ▶인·허가 지원(통합심의 등) ▶공공의 이해관계 조정 통해 5년 이내 입주 가능 등의 혜택은 눈에 띄는 부분이 아닐 수 없다.

특히 부천시가 경기도 31개 시군 중 가장 먼저 선도사업 후보지로 선정된 것은 정부의 2·4 대책 발표 이후 장덕천 부천시장의 후보지 제안과 관련, 적극적인 검토 지시에 의한 성과라 할 수 있다. 부천시의 사업추진 의지가 강하다는 점에서 기존 정비사업 대비 사업기간을 획기적으로 단축(평균 13년→5년) 할 수 있고 이에 따라 부천시의 주거환경 개선이 한 단계 진화될 수 있다.

이런 가운데 일부 구역에서는 주민 갈등이 격화하는 양상이다. 민간재개발을 추진하고 있는 재개발추진위원회 측과 공공 주도 개발을 요구하는 ‘원도심추진준비위원회’ 측 양측의 입장이 첨예하게 부딪치는 구역들이 점차 늘어나고 있다.

조합 측과 갈등을 빚고 있는 원미동의 소규모재발구역의 경우 비대위들이 벌써 20% 이상의 동의서를 징구하여 민간재개발보다는 도심 공공주택복합사업만이 조합원들의 이익을 극대화할 수 있다면서 조합강제 해산을 위한 총회소집을 요구하는 등 조합해산을 위해 노력하고 있다.

이 때문에 주민 반목의 불씨가 살아나면서 지역 갈등이 증가할 것이라는 우려가 나오고 있다.

이와 관련 소규모 재개발추진위 측은 “지역주민들의 민심과 달리 정부의 부동산정책 실패에 따른 민심달래기 임시처방으로 후보지를 무분별하게 발표하고 있다”며 “공공(LH)은 사업성이 좋은 역세권 중심으로 먼저 개발할 가능성이 크고 민민간의 갈등을 초래될 소지가 있는 원도심에 대한 개발의지는 없어 보인다. 당장 사업포기보다는 공공의 주민공청회를 들어보고 난후 결정해도 늦지않을 것”이라고 강조했다.

이에 반해 비대위 측 관계자는 “사업성이 없는 소규모 재개발구역은 애초부터 공급부지가 적어 조합원들이 추가부담금을 줄이려면 닭장 같은 아파트를 지을 수밖에 없다”면서 “다닥다닥 붙은 아파트는 아무도 거들떠보지 않아 미분양 사태가 예상된다. 이로 인해 재정착율 저하로 이어지고 결국 원주민들은 쫓겨날 수밖에 없는 상황에서 이제 도심복합사업 선도사업 후보지로 선정된 만큼 소규모개발 추진은 접어야 한다”고 목소리를 높였다.

이 관계자는 또 “이미 추진 중인 4차 선도사업 후보지 8곳에 대한 사업효과 분석결과 현행 자력개발(민간개발) 대비 용적율이 평균 76% 상향되는 것으로 나타났다”며 “공급세대도 민간개발 대비 약 수십세대에서 수백세대까지(약 35% 이상) 증가해 토지주(조합원) 수익은 우선 분양가액이 시세대비 평균 60% 이상 높은 수준이다. 조합원 수익률 역시 평균 25% 높아지는 것으로 분석되고 있다. 이제 조합장만 먹여 살리는 민간개발방식을 포기해야 한다”고 주장했다.

그는 또 “원미동 같은 구릉지역 특히 1종일반주거지역이 혼재되어 있는 구역은 공공개발이 아니면 사업성을 담보할 수 없다”며 “민간개발보다 높은 용적률 상향과 층수완화를 기대하려면 기존 조합을 해산하는 것만이 답이다. 조합해산을 위한 동의서 제출은 물론 공공 개발을 요구하는 빠른 동의서 제출을 해달라”고 당부했다.

과거 뉴타운 해제 지역(원미4B, 7B, 8B, 9B구역) 주민들은 “5개 지역뿐만 아니라 원도심 전역에 대하여 도심 공공주택복합사업 추가 지정을 해야 한다”면서 “이번 후보지보다 더 열악한 원도심에 대한 사태파악을 제대로 하지 못해 원도심이 1곳만 지정된 것은 부천시가 ‘행정 무능’을 드러낸 것”이라고 강하게 비판했다.

이와 관련 부천시 관계자는 “추가 지정을 받기 위해서는 주민들의 긍정적 반응이 가장 중요하고 예정지구 지정을 받기 위해 주민 동의 비율 10%가 필요한 만큼 미지정 구역 역시 주민동의가 있다면 추후 추가지정은 가능할 것으로 생각한다”면서 “주민들의 반응이 가장 좋은 후보지부터 가장 먼저 추진된다. 사실상 본 지구 지정 요건을 충족하기 위해서는 토지 등 소유자 3분의 2 이상의 동의가 있어야 하기 때문에 후발 추가지역도 요건만 충족되면 먼저 개발될 수 있다”고 말했다.

이 관계자는 “아직 예정지구 지정이 되지 않아 법적 효력이 있는 건 아니다”라며 “빠르면 오는 10월쯤 예정지구 지정에 이어 주민들의 찬반 의견을 수렴해 종합적으로 검토할 것”이라고 말했다.

한편 도심 공공주택복합사업 ‘공공주도 3080+’란 공공부문이 주도해서 2025년까지 전국 대도시에 서울 30만호, 전국 80만호+a를 공급하는 사업이다. 이 사업 역시 민간개발처럼 주민 동의가 사업 추진에 필수적인 만큼, 사업 시행 주체인 LH에 주민의사가 전달될 수 있도록 주민대표기구(주민협의체)를 만들어야 한다. 이에 빠른 사업 시행을 위한 지역 내 수 싸움이 펼쳐질 것으로 전망된다.

장재욱 대표기자